2017年上半年广东省房地产估价师《房地产估价案例与分析》基础

班课程开通考试题

本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格
。

一
、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)

1
、某4层商场建筑内大厅的净空高度从首层地面直达屋顶,如大厅于首层的建筑面积为260m2,则该大厅的建筑面积为__m2。

A.780

B.520

C.1040

D.260

2
、物业服务收费的计费方式中,包干制是指。

A:由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

B:由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

C:在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式

D:在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业,其系全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式

E:执行层的组织协调

3
、下列关于物业使用人,表述错误的是。

A:物业使用人拥有物业的所有权

B:物业使用人是实际使用物业的人

C:物业使用人的基本权利
、义务受到租赁合同的一定限制

D:物业使用人没有对物业的最终处置权

E:执行层的组织协调

4、计量估价合同是以和单价表为计算报价依据的合同
。

A:总工程量

B:实测工程量

C:工程量清单

D:最终工程量

E:借款合同

5、对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目,开发商租售物业时通常会选择__

。

A.买方代理

B.卖方代理

C.联合代理

D.双重代理

6
、最常见的会计期间是。

A:三个月

B:六个月

C:一年

D:二年

E:执行层的组织协调

7
、文物艺术品属于
。

A:允许流通物

B:禁止流通物

C:限制流通物

D:一般流通物

E:执行层的组织协调

8、商品住房市场之所以能够细分为若干子市场,最主要的原因是__存在差异性
。

A.房地产开发企业的特点

B.城市区域功能

C.购房者的需求

D.城市地理环境

9、某商业房地产,在取得40年土地使用权的当年开始建造,建造期3年,建筑物经济寿命60年,则该商业房地产的折旧年限是年
。.

A:37

B:40

C:60

D:63

E:工业用地的监测点评估价格

10、关于估价对象状况描述的说法,正确的是
。

A:对估价对象范围的描述就是说明其四至

B:对建筑物外观的描述应说明其周围环境和景观

C:对建筑物实物状况的描述应说明建筑物朝向和楼层

D:对土地开发程度的描述应说明到达地块红线的基础设施完备程度

E:工业用地的监测点评估价格

11
、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法,是以()状况为参照系进行的。

A.可比实例房地产

B.估价对象房地产

C.标准房地产

D.类似房地产

12、2009年4月,王某将其住宅出租,月租金收入为2000元,其当月应缴纳的房产税为元。(2009年试题)

A:80

B:160

C:200

D:240

E:执行层的组织协调

13
、某8年前建成夺付使用的建筑物,建筑面积120 m2,单位建筑面积的重置价格为800元/㎡,建筑物残值率6%,年折旧率2.2%,计算该建筑物的现值

是元
。

A:76 800

B:79 104

C:77 952

D:81 562

E:工业用地的监测点评估价格

14
、某宗面积为3000㎡的工业用地,容积率为0.8,楼面地价为700元/㎡。现按规划拟改为商业用地,容积率为5.0,楼面地价为960元/㎡。理论上应补地价__万元。

A.78

B.882

C.1210

D.1272

15、下列关于房地产拍卖竞买人条件,表述错误的是,。

A:中华人民共和国境内的自然人
、法人和其他组织都可以作为房地产拍卖标的的竞买人

B:在国家允许的范围内,房地产竞买人不可以是境外的自然人或法人

C:对于集体土地上建成的房屋,居住房屋的竞买人只能是房屋所在地乡镇范围内具备房屋建设申请条件的人

D:对于集体土地上建成的房屋,非居住房屋竞买人为房屋所在地乡镇范围集体经济组织或者个体经营者

E:执行层的组织协调

16
、关于任意拍卖,下列说法错误的是__

。

A.以生效的法律文书为依据

B.属于民事行为

C.必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提

D.目的在于将物品换价兑现

17、用距离来评价某宗房地产的交通便捷程度时,一般不宜采用的距离是
。

A:空间直线距离

B:交通路线距离

C:交通时间距离

D:经济距离

E:工业用地的监测点评估价格

18、某房地产在正常情况下,每年可获得有效毛收入30万元,运营费用需要10万元,资本化率为10%,该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的,在估价时点剩余的使用权年限为40年,则该宗房地产的收益价格为()万元。

A.180

B.196

C.200

D.300

19
、某大型房地产开发项目对该区域的商业
、教育


、金融等配套带来较大改善,也提升了周边房地产的市场价值,这说明该项目具有。

A:垄断性

B:外部性

C:复杂性

D:信息不对称性

E:借款合同

20

、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定,国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。

A:使用权

B:所有权

C:收益权

D:占用权

E:执行层的组织协调

21
、某幢写字楼,建筑物重新购建价格为2000万元,经济寿命为50年,有效经过年数为10年.其中,门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元,平均寿命为5年,有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元,平均寿命为15年,有效经过年数为9年.假设残值率均为零,则该幢写字楼的物质折旧额为.【2006年考题】

A:400万元

B:628万元

C:656万元

D:700万元

E:工业用地的监测点评估价格

22
、某临街商铺,投资者期望的自有资金资本化率为10%,银行可提供6成、5年利率8%

、按月等额偿还的抵押贷款,则综合资本化率为__
。

A.8.8%

B.10%

C.18%

D.18.6%

23

、某宗地总面积为500m2,其上建有一栋6层住宅楼,该楼各层的建筑面积均为200m2,容积率为()。

A.0.4

B.2.4

C.1.2

D.2.5

24、下列房地产估价原则中适用于房地产抵押估价,不适用于拆迁补偿估价的是。A:最高最佳使用原则

B:合法原则

C:替代原则

D:谨慎原则

E:工业用地的监测点评估价格

25
、在国有建设用地使用权挂牌出让中,为竞买人确定报价提供参考依据的估价,一般是评估

。

A:挂牌底价

B:正常市场价格

C:竞买人可承受的最高价

D:最可能的成交价

E:工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项
。错选,本题不得分;少选,所选的每个选项得0.5 分) 1、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括
。(2009年试题)

A:标的非自有性

B:主体的特定性

C:目的的利他性

D:权利义务的对等性

E:执行层的组织协调

2
、潜在购买者一般具有的特点()
。

A.对该产品具有的潜在兴趣

B.足够的收入

C.交易的途径

D.销售人员的意愿

E.对未来的预期

3
、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或者过剩所造成的建筑物价值减损.造成建筑物功能折旧的主要原因有等。

A:意外破坏的损毁

B:市场供给过量

C:建筑设计的缺陷

D:人们消费观念的改变

E:周围环境条件恶化

4
、《中华人民共和国物权法》规定,不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起日内不起诉,异议登记失效。

A:15

B:30

C:60

D:90

E:执行层的组织协调

5
、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中,某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费
、必要的基础设施和公共配套设施建设费,并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费
。假定该项目需缴纳的有关税金按开发成本的4%计,管理费率和开发利润执行国家有关规定,该幢经济适用住房的最高基准价格为__


。

A.1067元/m2

B.1070元/m2

C.1087元/m2

D.1141元/m2

6

、根据所有权的结构,房地产企业可以分为()


。

A.独资企业

B.房地产投资信托公司

C.有限责任合伙企业

D.无限责任公司

E.一般合伙企业

7、为了减少房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽
、过失等造成他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任,中介者可以投保__。

A.财产损失保险

B.职业责任保险

C.信用保险

D.第三者责任保险

8


、①规划设计条件通知书;②建设用地规划许可证;③选址规划意见通知书;

④建设工程规划许可证;它们在房地产开发过程中的核发顺序为。

A:①②③④

B:①③②④

C:③①④②

D:③②①④

E:借款合同

9、规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的中,根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。

A:城市总体规划

B:镇总体规划

C:乡规划和村庄规划

D:总体规划

E:详细规划

10
、对于房地产置业投资项目,影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__
。

A.有效面积系数

B.权益投资比率

C.资本化率

D.建筑容积率

E.运营成本

11
、当建筑场地的上部土层较弱,承载力较低,不适宜采用在天然地基上做浅基础时宜采用__。

A.条形基础

B.独立基础

C.箱形基础

D.桩基础

12、通常房地产开发投资利润率的计算基数为__
。

A.土地取得成本+开发成本

B.土地取得成本+开发成本+管理费用

C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用

D.开发完成后的房地产价值

13、城市规划对土地使用管制的内容,主要包括等,

A:建筑高度

B:建筑结构

C:容积率

D:土地使用权来源

E:土地用途

14、若某房地产投资项目的表面收益率为20%,年租金增长率为9%,通货膨胀率为8%,则该项房地产投资的实际收益率为__。

A.9.26%

B.10.09%

C.11.11%

D.12%

15、在建设用地使用权出让时,必须符合
。

A:城乡发展规划

B:国土规划

C:土地利用总体规划

D:年度建设用地计划

E:城市规划

16

、某房地产开发项目的总成本为80000万元,其中财务费用8000万元,建设周期为3年,利润总额为25000万元,则该项目的投资利润率是。

A:10.42%

B:11.57%

C:31.25%

D:34.72%

E:借款合同

17

、下列法律法规和标准中,应作为城市房屋拆迁估价依据的有

。

A:中华人民共和国物权法

B:中华人民共和国城市房地产管理法

C:城市房地产开发经营管理条例

D:房地产估价规范

E:城市房屋拆迁估价指导意见

18
、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种,两者的主要差异在于()


。

A.变动成本的设

B.销售收入的不同

C.固定成本的设置

D.平衡点的设置

19


、住房置业担保公司的实有资本以为主。

A:政府预算资助

B:资产划拨

C:房地产骨干企业认股

D:社会集资

E:个人集资

20

、因施工需要临时使用土地的,对其管理规定正确的是__

。

A.要与土地主管部门或农村集体组织签订临时使用土地合同

B.要支付临时使用土地补偿费

C.使用后要完全恢复原状

D.不得修建永久建筑物

E.使用期限一般不超过两年

21

、下列关于工程造价全过程动态控制的表述中,正确的有。

A:以投资估算价控制设计方案的选择

B:用预算造价控制施工图设计

C:通过招标投标方式引入竞争机制,择优选择承包商

D:合同管理

E:进行建设项目可行性研究,为投资决策提供依据

22、房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入,其经济效果的大小则用()进行衡量。

A.资产负债率

B.成本利润率

C.投资收益率

D.开发利润

E.偿债备付率

23、房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的
。(2007年试题) A:销售收入

B:转让收入

C:租金收入

D:利息收入

E:借款合同

24、估价报告有效期应从__起计
。

A.估价时点

B.估价作业期

C.出具估价报告之日

D.签订估价委托合同之日

25、下列房地产市场调控政策中,属于财政政策的是
。

A:提高贷款利率

B:提高购房最低首付款比例

C:提高法定存款准备金率

D:提高房地产交易环节税收

E:执行层的组织协调